OBJEKTARTEN - was soll bewertet werden?

Es gibt zahlreiche Immobilien- und Objektarten, die bewertet werden können: 


BEWERTUNGSMETHODEN - wie soll bewertet werden?

Es gibt unterschiedliche Arten von Immobilien, so auch unterschiedliche Arten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Egal ob es sich um ein Ein- bzw. Mehrfamilienhaus, um eine Wohnung, eine Spezialimmobilie (z.B. ein Hotel oder eine Tankstelle), um eine Gewerbeimmobilie oder um ein unbebautes Grundstück handelt - die Bewertungsmethoden sind sehr unterschiedlich. 

So kann man den Wert beispielsweise über das Sachwertverfahren (§§21-23 ImmoWertV) ermitteln.  Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf der tatsächlichen Bausubstanz und auf den potenziellen Neubaukosten. Eine besondere Sachkenntnis ist wichtig. Häufig wird das Sachwertverfahren für Wertermittlungen verwendet, bei welchen es wenig bis gar keine Vergleichsobjekte gibt, wie beispielsweise alleinstehende Gebäude oft in ländlichen Regionen. Auch für die Bewertung von Industrie- und Gewerbeimmobilien sowie für Spezialimmobilien wird meist das Sachwertverfahren herangezogen. Die Sachwertermittlung gilt also nicht ohne Grund als das anspruchsvollste Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes.

Die Immobilien Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht neben dem Sachwertverfahren noch das Ertragswertverfahren (§§17-19 ImmoWertV) vor. Bei dieser Methode wird der Verkehrswert des Objektes aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Wie viel Gewinn kann der Käufer mit der jeweiligen Immobilie erwirtschaften? Welcher Wert ergibt sich aus den Überschüssen aus Einnahmen und Kosten? Es liegt daher nahe, dass dieses Verfahren meist bei vermieteten Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien angewendet wird. 

Die dritte Methode ist das Vergleichswertverfahren (§15 ImmoWertV). Dieses gilt unter den Sachverständigern als die Methode, die den Immobilienmarkt und das Marktgeschehen an sich am Besten abbildet und wiedergibt.  Der Marktwert des Objektes wird aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Die Vergleichsobjekte können sich so beispielsweise in Lage, Schnitt, Größe, Beschaffenheit und Nutzung ähneln. Dieses Verfahren wird häufig bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern angewendet. Da sich in der Praxis jedoch selten Objekte finden, die sich hinreichend gleichen, wird auch oft ein indirektes Vergleichswertverfahren angewendet.


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